赵晓刚委员：
首先感谢您对我们物业管理工作的关心和支持。您提出的“关于加强居民小区物业管理的建议”的提案（第492号）已经收悉，现答复如下：
物业管理与城市居民生活息息相关，近几年随着城市化和房地产市场的快速发展，居民生活水平的逐步提升，尤其是新建小区对物业服务要求也越来越高，所以细化物业服务、提升物业服务水平工作显得尤为重要。居民维权意识越来越强，投诉途径越来越多越方便，物业管理工作中的矛盾越来越突出，一些突出的遗留问题难以通过行政部门彻底解决造成居民与物业企业的矛盾激化。
一、目前我市物业管理现状
1、行业管理力量不足。市物业管理处目前编制6人，在职4人（2人借调），并且承担着我市物业行业管理、维修资金的归集、使用、政策制定、信访以及全市老旧小区改造等工作，行业管理力量严重不足。近年各县(市、区)住建部门相继成立了专门的物业管理机构，但大部分因人员配备有限，承担工作量大。整体来讲我市物业行业工作量大、人员配备少，对物业企业缺少管理手段，工作开展难。
2、业主委员会覆盖率小、大部分业主委员会代表不了业主利益。一是全市物业服务小区业主委员会覆盖率仅为22%。二是目前我市现有的业主委员会大部分没有履行业主委员会职责，名存实亡。三是部分业主委员会成员为了谋取私利，利用业主委员会的权利私下交易，煽动群众不交物业相关费用、激化物业企业和业主之间的矛盾，趁机给物业企业提条件，甚至有些业主委员会在未经业主大会决定下更换物业企业，造成小区管理混乱。目前我市混乱、不断更换物业企业的多数是因为小区业主委员会违规造成，物业企业换了一个不如一个。四是街道办、社区没有严格履行职责，对业主委员会成员没有进行严格审查，未能严格按照相关规定程序成立业主委员会，业主委员会很大一部分是由个别少数别有用心的人发起、筹备、成立业主委员会作出重大决定多数未经过业主大会决议，根本代表不了广大业主的利益。
3、根据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格〔2019〕924号），市发改委、住建局、市场监督管理局联合印发了《渭南市物业服务收费实施细则》，新的收费管理办法采用一费制，但目前价格管理部门仍未制定出我市物业收费管理办法，物业企业收取公摊电费、水费没有依据，物业企业和居民的矛盾激化投诉量剧增。有的企业定的收费等级高，但服务达不到相应等级要求，一些业主交费意识淡薄，只知道索取不知道履行义务。
4、物业企业服务水平参差不齐。近年，国内大开发商进驻我市，同时许多一线物业企业进驻我市，带动了我市物业服务整体水平，但一些相对较老、规模小的物业企业管理相对混乱，物业整体水平不高、参差不齐。我市本地企业上上、鸿基旺等物业企业整体服务水平较高，前期物业收费仍是三级标准，服务好收费低，企业经营困难，但是企业若要适当调价业主就不认可。
5、消防安全隐患仍然存在。近年周边省市因火灾引起的亡人事故时有发生，市县两级对小区检查过程中发现尤其较老的小区消防安全隐患较大。由于早期建设消防设施设备配备不全、消防管理制度不健全、专业人员缺失、占用消防通道、楼道停放电动车、堆放杂物、随意拉线给电动自行车充电、电动车进电梯入户给等现象仍是屡禁不止，给小区消防安全带来极大危害。
二、主要做法
1、规范我市物业管理。加强专业人员的培训学习工作，提高物业行业人员专业素质，物业管理人员、电梯操作员、消防安全员、水电工等专职人员必须按比例配备到位，持证上岗；规范前期物业招投标工作，严格落实我市物业承接查验制度，保证开发企业在房屋交付使用时按规划、设计要求配备相关的物业用房、设施设备，理清责任，避免后期管理出现推诿扯皮的现象。近期市局下发了《关于规范物业服务住宅小区公示制度的通知》（渭建发[2021]232号），文件就公示物业服务等级、标准以及相对应的收费标准，公摊费用标准，各级各类投诉报修电话，公共部位收益公示进行了要求，县（市、区）物业主管部门建立问题台账，逐一进行整改督办，每月将活动开展情况上报市局，市、县两级物业管理部门将对公示情况进行检查督办，对于不予配合的企业将纳入诚信平台减分，实行红黑榜，联合相关部门做相应的处罚，直至清理出我市物业行业。
2、明确街道办、社区职能，大力开展党建引领工作。街道办、社区要严格业主委员会成员身份审查，吸收小区党员纳入小区党支部，发挥党员带头作用。业主委员会成员要由有公德心、有正义感、热心公益事业的业主组成，并保证有一定比例的党员，使小区的业主委员会能真正代表广大业主的利益；街道办、社区要严格把关，依法成立业主委员会筹备会、召开业主大会、成立业主委员会的程序，所有程序必须有专职人员在场全程监督，并做好相关记录，保证业主委员会成立合法合规；严格小区重大事项要召开业主大会，按照相关规定作出决定的制度，避免业主委员会不经业主大会作出不利于小区日常管理的决定。发挥街道办、社区职能，处理物业投诉问题，配合各级物业主管部门处理重大物业投诉事件；街道办、社区、业委会要做到对物业企业的监督管理，物业企业要按照有关要求定期公布公共收益及公摊费用的收入、支出等账目，出现问题及时提出并监督整改，如屡不整改的可按正常程序终止合同，公开招聘新的物业企业进驻小区。
3、加强消防安全管理及宣传工作，开展我市电动自行车大治理、大整顿工作。一直以来消防安全工作是市、县两级物业主管部门对各地小区进行检查的重点内容，通过宣传、检查、督办，消防安全工作取得很大的进展。县（市、区）物业主管部门要对企业严格要求，切实履行消防安全责任，制定并落实物业消防安全制度、消防安全操作规程、消防安全公约，制定灭火和应急疏散预案，妥善保管建筑消防档案资料。定期检查建筑物电气设施设备，规范安装电气设施和线路，及时排除电气设施和线路故障。加强日常防火检查巡查，对管理区域的消防设施进行维护管理，定期组织检修、更换和添置消防设施、器材。指导物业服务企业定期开展火灾隐患排查及救火演练工作，委托具备资质的消防技术服务机构每年对建筑消防设施进行全面检查和维护保养，提高设施完好率。对搭建违章建筑或者堆放杂物占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道，擅自改变使用性质，违章储存易燃易爆危险品等违反有关消防法律法规的行为，应当予以劝阻、制止，对不听劝阻、制止的，应当及时向公安机关消防机构或城市执法部门报告。加强对业主的宣传教育工作，利用宣传栏和电子显示屏、业主QQ群、微信群以及印发宣传册等形式，广泛宣传消防安全生产相关政策要求，引导物业从业人员和广大业主、住户充分认识消防安全工作的重要性，努力营造人人关心、人人参与、齐抓共管消防安全工作的浓厚氛围，为全面落实物业管理区域消防安全工作创造有利条件。近期市住建局印发了《渭南市住宅小区建设电动自行车集中停放场所、充电设施工作方案》（渭建发[2021]231号），针对我市现状，对小区电动车违规停放、充电的现象进行治理整顿，为杜绝安全隐患，根据小区现有条件，按照相关规定选址建立电动车充电棚，彻底杜绝电动车入户、楼道停放、飞线充电等现象。
4、针对小区物业服务不按合同履职，违规收费、重大物业活动不公开，物管小区脏乱差问题，有针对性抓好整改。一是建立全市物业服务企业诚信系统，日常由街道、社区、业主对其小区物业服务质量、投诉处理、企业服务情况进行信息采集，纳入物业企业诚信系统进行加减分，市、县两级物业行政管理部门管理公布，量化管理，对物业企业实行红黑榜、优胜劣汰。二是对物业前期招投标工作进行检查整顿，加大处罚和市场规范力度，防止减少违规操作，杜绝不良企业进入市场。三是进一步规范新建小区承接查验工作，加大力度开展新建小区物业承接查验工作，未经承接查验的小区不能交付使用。四是加大对违规物业企业的处罚力度，完善退出机制，不断规范物业市场行为，努力规范和提升服务质量。
5、充分发挥物业管理行业协会引领作用。自2018年我市物业行业管理协会成立以来，协会多次组织相关法律法规的学习，组织行业大比武活动，七一建党组织了红歌比赛活动，开展我市示范小区创建活动，到省内外兄弟单位学习先进的管理经验和做法，组织企业对示范小区进行观摩学习，鼓励我市物业企业加入行业协会，对我市物业行业的发展起到推进引领作用。
三、下一步打算及建议
1、各县（市、区）物业主管部门要加强对街道办、社区在成立业主委员会中业务指导。
2、街道办、社区要做好小区信访工作，配合协调各部门做好小区重大事项五方协作机制；社区要做好企业良好信息和不良信息的采集工作，并上报物业主管部门纳入诚信系统进行加减分，做好对物业企业日常的监管工作。
3、物业行政主管部门要严格落实有关文件精神，做好我市物业企业公开公示制度，让群众明明白白消费；做好小区电动自行车大治理、大整顿，保障小区消防安全工作落实到位。
4、做好《陕西省物业管理服务条例》宣贯工作，印册发放，集思广益做好《渭南市住宅物业管理办法》的修订工作。
5、积极宣传，充实市物业行业协会，充分发挥我市行业协会发挥的积极引领作用。
6、制定我市前期物业招投标管理办法，严格物业招投标制度，加大力度落实我市物业承接查验工作。
7、建议各县（市、区）政府督促街道办、社区做好业主委员会监管物业管理工作。
再次感谢您对我们物业管理工作一如既往的关心和支持，欢迎多提宝贵意见。
渭南市住房和城乡建设局
2022年11月3日
