杨军委员：
首先感谢您对我们物业管理工作的关心和支持。您提出的“关于加强小区物业服务管理的提案”的提案（第420号）已经收悉，现答复如下：
一、目前我市物业管理和业主委员会存在的问题
1、业主和物业之间矛盾突出。早期开发企业建设的项目很多存在土地手续不全、未按照规划要求配备小区设施设备、开发企业资金断裂或破产无法完成项目等问题。这类小区普遍存在小区在未达到交房条件业主入驻、小区设施设备配备不全、无法办理房产证、入驻的小区因房屋质量和配套设施不完善等问题不断发生纠纷、开发商代收维修资金，诸如此类因房地产的遗留问题导致业主和物业企业之间的矛盾不断恶化，业主不缴费，引起的与物业企业之间的矛盾越来越严重。
2、业主委员会覆盖率小、大部分业主委员会代表不了业主利益。一是全市物业服务小区业主委员会覆盖率仅为22%。二是目前我市现有的业主委员会大部分没有履行业主委员会职责，名存实亡。三是部分业主委员会成员为了谋取私利，利用业主委员会的权利私下交易，煽动群众不交物业等相关费用、激化物业企业和业主之间的矛盾，趁机给物业企业提条件，甚至有些业主委员会在未经业主大会决定下更换物业企业，造成小区的管理混乱。目前我市造成小区混乱、不断更换物业企业的小区多数是因为业主委员会违规造成，物业企业换了一个不如一个。四是街道办、社区没有严格履行职责，对业主委员会成员未进行严格审查，未能按照相关规定程序成立业主委员会，业主委员会很大一部分是由个别少数别有用心的人发起、筹备最终成立了业主委员会，业主委员会作出重大决定多数未经过业主大会决议，根本代表不了广大业主的利益。
3、《渭南市物业收费管理办法》未出台之前的矛盾比较突出。《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格〔2019〕924号）下发， 2019年9月1日开始实施。新的收费管理办法采用一费制，但目前价格管理部门仍未制定出我市物业收费管理办法，物业企业收取公摊电费、水费没有依据，物业企业和居民的矛盾激化投诉量剧增。有的企业定的收费等级高，但服务达不到相应等级要求，一些业主交费意识淡薄，只知道索取不知道履行义务。目前城区从10月1日已经开始实施“一费制”，市区两级对物管小区正在进行大检查，要求对“一费制”的收费标准和服务标准进行公示，对不实施的企业要求限期整改，对于拒不落实的企业移交市场监管局进行处罚并计入诚信档案。
4、物业企业服务水平参差不齐。近年，国内大开发商进驻我市，同时许多一线物业企业进驻我市，带动了我市物业服务整体水平，但一些相对较老、规模小的物业企业管理相对混乱，物业整体水平不高、参差不齐。我市本地企业上上、鸿基旺等物业企业整体服务水平较高，前期物业收费仍是三级标准，服务好收费低，企业经营困难，但是企业若要适当调价业主就不认可。
二、主要做法
1、加大新条例的宣贯工作。新的《陕西省物业服务管理条例》已于2021年10月1日份开始实施，市住建局和物业行业协会已经组织了全市范围内的宣贯解读，并对《条例》进行印发、发放，各县（市、区）已经通过多种方式对新《条例》进行了宣贯工作。
2、充分发挥物业管理行业协会引领作用。自2018年我市物业行业管理协会成立以来，协会多次组织相关法律法规的贯彻学习工作，《民法典》《陕西省物业管理服务条例》，组织行业大比武活动，七一建党组织了红歌比赛活动，开展我市示范小区创建活动，到省内外兄弟单位学习先进的管理经验和做法，组织企业对示范小区进行观摩学习，鼓励我市物业企业加入行业协会，对我市物业行业的发展起到推进引领作用。
3、规范我市物业管理。加强专业人员的培训学习工作，提高物业行业人员专业素质，物业项目管理人员、电梯操作员、消防安全员、水电工等专职人员必须按比例配备到位，持证上岗；规范前期物业招投标工作，严格落实我市物业承接查验制度，保证开发企业在房屋交付使用时按规划、设计要求配备相关的物业用房、设施设备，理清责任，避免后期管理出现问题时推诿扯皮的现象。近期市局下发了《关于规范物业服务住宅小区公示制度的通知》（渭建发[2021]232号），文件就公示物业服务等级、标准以及相对应的收费标准，公摊费用标准，各级各类投诉报修电话，公共部位收益公示进行了要求，县（市、区）物业主管部门建立问题台账，逐一进行整改督办，每月将活动开展情况上报市局，市、县两级物业管理部门将对公示情况进行检查督办，对于不予配合的企业将纳入诚信平台减分，实行红黑榜，联合相关部门做相应的处罚，直至清理出我市物业行业。
4、明确街道办、社区职能，大力开展党建引领工作。街道办、社区要严格业主委员会成员身份审查，吸收小区党员纳入小区党支部，发挥党员带头作用。业主委员会成员要由有公德心、有正义感、热心公益事业的业主组成，并保证有一定比例的党员，使小区的业主委员会能真正代表广大业主的利益；街道办、社区要严格把关，依法成立业主委员会筹备会、召开业主大会、成立业主委员会的程序，所有程序必须有专职人员在场全程监督，并做好相关记录，保证业主委员会成立合法合规；严格小区重大事项要召开业主大会，按照相关规定作出决定的制度，避免业主委员会不经业主大会作出不利于小区日常管理的决定。发挥街道办、社区职能，处理物业投诉问题，配合各级物业主管部门处理重大物业投诉事件；街道办、社区、业委会要做到对物业企业的监督管理，物业企业要按照有关要求定期公布公共收益及公摊费用的收入、支出等账目，出现问题及时提出并监督整改，如屡不整改的可按正常程序终止合同，公开招聘新的物业企业进驻小区。
5、针对小区物业服务不按合同履职，违规收费、重大物业活动不公开，物管小区脏乱差问题，有针对性抓好整改。一是建立全市物业服务企业诚信系统，日常由街道、社区、业主对其小区物业服务质量、投诉处理、企业服务情况进行信息采集，纳入物业企业诚信系统进行加减分，市、县两级物业行政管理部门管理公布，量化管理，对物业企业实行红黑榜、优胜劣汰。二是对物业前期招投标工作进行检查整顿，加大处罚和市场规范力度，防止减少违规操作，杜绝不良企业进入市场。三是进一步规范新建小区承接查验工作，加大力度开展新建小区物业承接查验工作，未经承接查验的小区不能交付使用。四是加大对违规物业企业的处罚力度，完善退出机制，不断规范物业市场行为，努力规范和提升服务质量。
再次感谢您对我们物业管理工作一如既往的关心和支持，欢迎多提宝贵意见。
渭南市住房和城乡建设局
2023年10月26日
