农工党渭南市委会：
首先感谢您对我们物业管理工作的关心和支持。您提出的“关于提升物业服务精细化管理水平的建议”的提案（第178号）已经收悉，现就物业管理方面答复如下：
物业管理与城市居民生活息息相关，近几年随着城市化进程和房地产市场的快速发展，居民生活水平的逐步提升，尤其是新建小区对物业服务的要求也越来越高，所以细化物业服务、提升物业服务水平的工作显得尤为重要。居民维权意识越来越强，投诉途径越来越多越方便，物业管理工作中的矛盾越来越突出，一些突出的遗留问题难以通过行政部门彻底解决造成居民与物业企业的矛盾激化。
一、目前我市物业管理现状
1、行业管理力量不足。市级物业管理部门承担着我市物业行业管理、维修资金的归集、使用、政策制定、信访以及全市老旧小区改造的工作，行业管理力量严重不足。近年各县(市、区)住建部门相继成立了专门的物业管理机构，但大部分因人员配备有限，承担工作量大。整体来讲我市物业行业工作量大、人员配备少，加之物业资质取消后对物业企业缺乏有效约束手段，工作开展难。
2、业主委员会覆盖率小、大部分业主委员会代表不了业主利益。一是全市物业服务小区业主委员会覆盖率仅为22%。二是目前我市现有的业主委员会大部分没有履行业主委员会职责，在实际运行过程中不能做到“公心至上，代表广大业主利益”。三是部分业主委员会成员为了谋取私利，利用业主委员会的权利私下交易，煽动群众不交物业等相关费用、激化物业企业和业主之间的矛盾，趁机给物业企业提条件，甚至有些业主委员会在未经业主大会决定下更换物业企业，造成小区的管理混乱。目前我市造成小区混乱、不断更换物业企业的小区多数是因为业主委员会违规造成，物业企业换了一个不如一个。四是街道办、社区没有严格履行职责，对业主委员会成员没有进行严格审查，未能严格按照相关规定程序成立业主委员会，业主委员会很大一部分是由个别少数别有用心的人发起、筹备最终成立了业主委员会；业主委员会作出重大决定多数未经过业主大会决议，根本代表不了广大业主的利益。
3、物业收费矛盾突出。根据《陕西省物业服务收费管理办法》（陕发改价格〔2019〕924号），市发改委、住建局、市场监督管理局联合关于印发《渭南市物业服务收费实施细则》，新的收费管理办法采用一费制，至2023年8月17日市政府批复了临渭区一费制实施标准的请示，高新区参照临渭区执行，9月15日，临渭区发改局、住建局、市场监管局三部门印发了关于贯彻落实《渭南市人民政府关于临渭区人民政府物业服务政府指导价标准的批复》的通知，新的标注于10月1日起执行。有的企业定的收费等级高，但服务达不到相应等级要求，一些业主交费意识淡薄，只知道索取不知道履行义务。
4、物业企业服务水平参差不齐。近年，国内大开发商进驻我市，同时许多一线物业企业进驻我市，带动了我市物业服务整体水平，但一些相对较老、规模小的物业企业管理相对混乱，物业整体水平不高、参差不齐。我市本地企业上上、鸿基旺等物业企业整体服务水平较高，前期物业收费标准仍是偏低，服务好收费低，企业经营困难，但是企业若要适当调价业主就不认可。
二、主要做法
1、规范我市物业管理。一是加强专业人员的培训学习工作，提高物业行业人员专业素质，物业项目管理人员、电梯操作员、消防安全员、水电工等专职人员必须按比例配备到位，持证上岗；二是规范前期物业招投标工作，严格落实我市物业承接查验制度，保证开发企业在房屋交付使用时按规划、设计要求配备相关的物业用房、设施设备，理清责任，避免后期管理出现问题时推诿扯皮的现象。三是完善制度，市住建局印发了《关于规范物业服务住宅小区公示制度的通知》，文件就公示物业服务等级、标准以及相对应的收费标准，公摊费用标准，各级各类投诉报修电话，公共部位收益公示进行了要求，市、县两级物业管理部门将对公示情况进行检查督办，对于不予配合的企业将纳入诚信平台减分，实行红黑榜，联合相关部门做相应的处罚，直至清理出我市物业行业。
2、党建引领，各司其职，综合管理。发挥街道办、社区职能，处理物业投诉问题，配合各级物业主管部门处理重大物业投诉事件；严格业主委员会成员身份审查，吸收小区党员纳入小区党支部，发挥党员带头作用。业主委员会成员要由有公德心、有正义感、热心公益事业的业主组成，并保证有一定比例的党员，使小区的业主委员会能真正代表广大业主的利益；做到对物业企业的监督管理，物业企业要按照有关要求定期公布公共收益及公摊费用的收入、支出等账目，出现问题及时提出并监督整改，如屡不整改的可按正常程序终止合同，公开招聘新的物业企业进驻小区。
3、充分发挥物业管理行业协会引领作用。自2018年我市物业行业管理协会成立以来，协会多次组织相关法律法规的贯彻学习工作，《中华人民共和国民法典》《陕西省物业管理服务条例》，组织行业大比武活动，七一建党组织了红歌比赛活动，开展我市示范小区创建活动，到省内外兄弟单位学习先进的管理经验和做法，组织企业对示范小区进行观摩学习，鼓励我市物业企业加入行业协会，对我市物业行业的发展起到推进引领作用。
三、下一步打算及建议
1、各县（市、区）物业主管部门要加强对街道办、社区在成立业主委员会中业务指导。
2、街道办、社区要做好小区信访工作，配合协调各部门做好小区重大事项五方协作机制；社区要做好企业良好信息和不良信息的采集工作，并上报物业主管部门纳入诚信系统进行加减分，做好对物业企业日常的监管工作。
3、物业行政主管部门要严格落实有关文件精神，做好我市物业企业公开公示制度，让群众明明白白消费；做好小区电动自行车大治理、大整顿，保障小区消防安全工作落实到位。
4、做好《陕西省物业服务管理条例》宣贯工作，印册发放，集思广益做好《渭南市住宅物业管理办法》的修订工作。
5、积极宣传，充实市物业行业协会，充分发挥我市行业协会发挥的积极引领作用。
6、制定我市前期物业招投标管理办法，严格物业招投标制度，加大力度落实我市物业承接查验工作。
7、建议各县（市、区）政府督促街道办、社区做好业主委员会监管物业管理工作。
再次感谢您对我们物业管理工作一如既往的关心和支持，欢迎多提宝贵意见。
渭南市住房和城乡建设局
