各县（市、区）住建局、高新区建设局、经开区住建交通局，人民银行各县（市、区）支行，住房公积金管理中心各县（市、区）管理部，各商业银行、开发企业、有关单位：
现将《渭南市商品房预售资金监管办法》印发你们，请遵照执行。
渭南市住房和城乡建设局 中国人民银行渭南市中心支行
中国银行保险监督管理委员会 渭南市住房公积金管理中心渭南监管分局
2022年11月18日
渭南市商品房预售资金监管办法
第一章 总 则
第一条 为进一步加强我市商品房预售资金监管，保障预售商品房工程建设，维护当事人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 我市中心城区经预售许可的商品房开发项目，其预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照购房合同约定支付给开发企业的购房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款及其他形式的购房款。
商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。
第四条 预售资金监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。
商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》开始，至开发项目监管楼栋办理房屋所有权首次登记后终止。
第五条 市住房和城乡建设局负责全市商品房预售资金监管工作的监督指导，负责建设预售资金监管平台（以下简称监管平台）；委托市房地产交易管理所承担中心城区商品房预售资金监管工作的组织实施。
中国人民银行渭南市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。
中国银行保险监督管理委员会渭南监管分局负责对监管银行商品房预售资金监管的操作风险和合规性以及商业银行个人住房贷款是否进入商品房预售资金监管账户（以下简称监管账户）情况进行监督检查。
渭南市住房公积金管理中心负责对受委托银行住房公积金贷款发放情况进行监督管理。
各商业银行配合住建部门对预售资金收存、支取、使用及监督管理实施监管。依法加强对开发企业相关账户的监测，对非商品房预售资金监管专用账户出现疑似购房资金的情况及时进行核对并报告相关监管部门。
第六条 本办法所称商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行），是指市、县住房和城乡建设部门会同人民银行分支机构、银保监部门、公积金管理部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定的能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。
中标的商业银行应当实现商业银行业务管理系统与房屋网签备案系统对接后，方可开展业务。
第二章 专用账户设立及监管协议签订
第七条 承接商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管部门（住建部门及具体承担预售资金监管工作的单位）签订商品房预售资金监管合作协议，约定双方合作开展商品房预售资金监管工作相关事宜。
第八条 开发企业应在申请商品房预售许可前，自主选择一家中标的商业银行，按照一个预售许可对应一个账户的原则开设监管账户。并与监管部门、监管银行签订商品房预售资金监管协议（以下简称三方监管协议），三方监管协议的审核盖章、信息录入等工作应在3个工作日内完成。在申请商品房预售许可时提交监管部门。
三方监管协议指导文本由监管部门制定。
第九条 监管账户户名由房地产开发企业名称、项目名称加“预售资金监管专户”字样组成，其中企业名称应当与该企业基本存款账户名称一致，项目名称应为规划审批名称，预留银行签章上的名称应与监管账户名称一致。
第十条 监管账户一经设立，原则上不允许变更，确需变更的，应报监管部门审核同意，三方监管协议经开发企业、监管部门及监管银行协商解除后，重新签订新的三方监管协议。
监管账户变更期间，不予办理预售资金收存、拨付等业务，原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户。监管账户变更后，开发企业应及时申请变更《商品房预售许可证》相关信息。
第十一条 监管账户是保证工程建设工程款、材料款、配套设施设备费用等款项按期支付的专用账户。不得办理除查询功能以外的网上银行业务，不得办理质押，不得出具保函，不得作为保证金账户及办理其他业务。
监管账户资金不得擅自扣划、不得支取现金；设立子公司的开发企业，集团公司不得抽调。
第十二条 开发企业申请开立监管账户应向监管部门提交以下资料：
（一）商品房预售资金监管申请表；
（二）监管项目工程施工进度表；
（三）监管项目资金使用计划；
（四）监管项目中标通知书或直接发包通知书；
（五）监管项目施工合同、监理合同、总平面图；
（六）监管部门要求的其它资料。
第十三条 进入监管账户的预售资金优先作为重点监管资金，重点监管资金只能用于支付工程建设的工程款、材料款、配套设施设备等费用。超出重点监管资金额度部分的资金为非重点监管资金，在保证项目按期竣工交付的前提下，开发企业可以申请提取使用。
重点监管资金额度由开发企业依据项目建设成本自主申报，但不得低于监管楼栋（申请预售许可楼栋）建筑面积（以房产测绘成果报告为准）核算的建安费用，标准暂按渭南市中心城区房屋建筑工程造价指标暂定标准（附件）执行。为确保工程建设配套设施全部完成，实际重点监管资金额度为监管楼栋核算建安费用的1.3倍，即重点监管资金初始额度。监管部门可根据市场价格变动，适时调整重点监管资金额度计算标准。
第十四条 监管项目施工过程中，依据工程进度情况更新重点监管资金额度，更新重点监管资金额度应符合下列要求：
（一）完成主体结构正负零，更新后重点监管资金额度应当不低于初始额度百分之七十五；
（二）完成主体结构封顶，更新后重点监管资金额度应当不低于初始额度百分之五十；
（三）完成二次结构及安装工程，更新后重点监管资金额度应当不低于初始额度百分之二十；
（四）完成建设工程竣工验收备案，更新后重点监管资金额度应当不低于初始额度百分之五。
在以上重点监管资金额度之间，开发企业可合理设置中间额度标准，每个中间额度标准比上一额度标准减少幅度不高于百分之十，且在监管协议中明确，不得随意增加。
第十五条 监管部门在核算重点监管资金额度的基础上，根据开发企业在陕西省房地产市场诚信评价监管平台（以下简称信用信息平台）公示的信用等级，对符合条件的商品房项目，相应调整重点监管资金额度。
（一）开发企业信用等级为一级的，可以按照开发企业要求重点监管资金额度下浮百分之十，对下浮的重点监管资金额度应当提供银行保函；
（二）开发企业信用等级为二级的，可以按照开发企业要求重点监管资金额度下浮百分之五，对下浮的重点监管资金额度应当提供银行保函；
（三）开发企业信用等级为三级的，重点监管资金额度保持核算额度不变；
（四）开发企业信用等级为四级的，重点监管资金额度上浮百分之十。
第十六条 开发企业提供的银行保函，应为见索即付性保函。保函由外地银行出具的，应当在我市同行转开后办理保函业务。
银行保函的担保期限为自提供保函之日开始至预售资金监管解除之日终止。
第十七条 开发企业领取《商品房预售许可证》时，监管部门发放的《商品房预售许可证》应当显示监管银行名称、监管账户名称、监管账号等信息。
开发企业、监管银行应在商品房销售现场对预售资金监管账户安装POS机等设备或提供其他便捷智能服务，方便购房人进账预售资金，办理购房手续。
第十八条 开发企业办结监管楼栋房屋所有权首次登记后，可向监管部门申请办理解除预售资金监管业务，凭监管部门出具的解除监管通知书到银行办理解除监管账户手续。
第十九条 监管银行应当规范监管账户监督管理，妥善处理账户及资金的查封、冻结或者划拨等事项，保障监管账户资金安全。监管银行接到人民法院等司法机关对监管账户资金查封、冻结或者划拨指令时，有义务告知司法机关商品房预售资金的归属及监管账户的性质，并同时将相关情况书面告知监管部门。
第三章 预售资金收存
第二十条 购房人应将全部购房款直接交存至监管账户；开发企业不得通过基本账户、一般账户或关联公司收存购房款，不得以任何形式中转、截留预售资金。购房人贷款购买商品房的，其贷款银行或住房公积金中心应当把网签合同作为受理购房人申请按揭贷款或公积金贷款的依据，并将贷款资金直接划入监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。
开发企业应与公积金管理中心、贷款银行及监管部门共同签订商品房按揭贷款监管协议，协议签订后由监管部门将贷款银行信息添加至监管平台。
第二十一条 开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，在监管平台中将预售资金入账信息与对应销售房屋信息进行关联操作，销售房屋入账金额达到监管要求，经监管部门审核通过后，办理商品房预售合同网签备案。
通过贷款方式购房的，贷款资金入账后开发企业应进行二次关联操作，将贷款资金入账信息与对应销售房屋信息进行关联。对另设账户截留贷款资金的，监管部门查实后暂停办理资金监管相关手续。
第四章 预售资金支取
第二十二条 开发企业使用商品房预售资金时，应向监管部门递交付款申请资料，并在监管平台中提交付款信息，经审核符合付款条件的，监管部门出具商品房预售资金拨付通知书并在监管平台中审核通过。开发企业申请使用商品房预售资金应提交以下资料：
（一）商品房预售资金使用申请表；
（二）用于支付工程款的，提供监理单位出具的《建设项目分项工程施工完成证明》；
（三）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项、配套设施费用的，提供购销合同、施工合同及发票；
（四）用于支付工程建设其它款项的，提供必要的合同、发票等；
（五）监管部门要求提供的其它资料。
开发企业凭监管部门出具的商品房预售资金拨付通知书，到监管银行办理商品房预售资金使用支出手续。
第二十三条 开发企业申请支取重点监管资金，应满足相应的工程建设进度要求，监管部门进行施工现场查勘，按照监管项目工程施工进度表和资金使用计划审核预售资金使用支出手续。
开发企业申请支出工程款，应根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：
（一）完成主体结构正负零，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金额度初始额度百分之二十五；
（二）完成主体结构封顶，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金额度初始额度百分之五十；
（三）完成二次结构及安装工程，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金额度初始额度百分之八十；
（四）完成建设工程竣工验收备案，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金额度初始额度百分之九十五。
开发企业设置中间节点的，监管部门应加强中间节点的审核，确保支出合理。
重点监管资金一般不得直接拨付到开发企业，批准支取的重点监管资金，应直接拨付至施工企业、材料供应单位等。《商品房预售许可证》办理前，开发企业已拨付施工企业或材料供应单位的款项，可以凭拨付证明将对应款项拨付开发企业，拨付进度不得突破以上重点监管资金监管额度。
第二十四条 《商品房预售许可证》办理后，因销售不畅、个人贷款发放慢等原因，造成短期内重点监管资金无法达到工程形象进度对应的监管额度，但确需支取部分重点监管资金时，经监管部门核实确认后，可以按月支取一次，累计支取资金额度最多不得超过进入监管账户总额度的百分之五十。
第二十五条 监管银行接到商品房预售资金拨付通知书，并核查监管平台付款信息后，按照付款内容于2个工作日内完成资金划转，并在监管平台中进行资金支取确认。
第二十六条 预售资金使用有下列情形之一的，不予受理支取相关款项：
（一）监管账户余额未达到重点监管资金额度，开发企业要求支取用于非工程建设的款项；
（二）建设项目施工进度、申请款项与工程施工进度表、 资金使用计划不一致；
（三）其他不符合支取预售资金的事项。
第五章 监督管理
第二十七条 监管部门通过监管平台对监管项目预售资金的收存、支取等情况进行监督管理，对监管平台发出预警信息的监管项目实施重点监督检查。对发生重大预售资金收存支取违规行为、重大矛盾纠纷未妥善化解、建设工程施工进度缓慢存在停工隐患、已认定为停工等预售商品房项目，作为高风险项目纳入预售资金重点监管名单，采取全额全程重点管控模式，严格监督预售资金收存、支取。
监管部门对存在风险的开发项目及时启动预警机制，受理并妥善处理有关预售资金监管的信访矛盾纠纷，会同有关部门依法处置违规行为，并公开披露。
第二十八条 开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期整改，整改期间暂停房屋交易等相关业务。
（一）未按规定收存、支取预售资金；
（二）提供虚假证明材料申请支取预售资金；
（三）其他违反预售资金监管规定的行为。
对逾期未整改到位的，将其行为记入开发企业信用信息平台和人民银行的征信系统；情节严重的，由监管部门会同市级相关部门实施联合惩戒，同时暂停办理开发项目预售许可。
第二十九条 监管银行有下列情形之一的，监管部门、人民银行、银保监局督促其限期整改，整改期间暂停承接新项目预售资金监管业务。
（一）未按规定办理预售资金收存、支取相关手续；
（二）发现开发企业违规收存与支取预售资金，未及时报送监管部门；
（三）监管银行发生变更后，不及时将监管账户上的预售资金转入新的监管账户；
（四）其他违反预售资金监管规定的行为。
监管银行违规情节严重或逾期未整改到位的，监管部门可与其解除监管协议。
第三十条 贷款银行未将购房人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户的，一经查实，暂停其预售资金监管相关业务，三年内不得作为预售资金监管银行在我市开展预售资金监管业务，由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工的，除由行业监管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。
第三十一条 工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售资金的，除由建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。
第三十二条 相关部门以及银行工作人员在预售资金监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的，由有关国家机关依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第三十三条 本办法自印发之日起施行，有效期三年。2016年9月15日渭南市住房和城乡建设局制定印发的《渭南市商品房预售资金监管实施细则（试行）》同时废止，此前本市其他商品房预售资金监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第三十四条 本办法自印发前已办理商品房预售资金监管的，应按照本办法签订补充协议，报监管部门备案后执行。
各县（市、区）、高新区可参照本办法执行。
附件：
